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阳春平稳-2018年的金九银十与2019年的市场基本平稳

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巨型辣条蛋糕

   目前各地房贷额度基本平稳,出现明显波动的不多,大部分银行依然正常放款,利率微调很少。从全国主要的一二线城市看,目前利率水平相比2019年2季度有轻微波动,但80%以上城市依然是依然维持在过去2年的最低利率,目前看,所有城市的房贷利率相比2018年四季度,都没有上行。

  判断未来市场的三大要素:LPR利率的变化、供应量的变化、房企融资的变化,整体看,房住不炒下,市场平稳是主流。房贷利率波动不会大。但楼市最困难的时期过去了,未来判断市场主要看5年期的利率什么时候降低,已经可以看看房了。

其次:因為網簽數據滯后的原因,整體看,全國一二線城市,9月樓市成交量環比8月均無明顯上漲現象,樓市告別金9。包括北京、南京深圳、寧波、福州等典型城市的庫存都有不同程度上升。

第三:樓市調控重壓,信貸收緊,特別是對10月8日新的LPR計算利率方法的關注,使得最近市場再次觀望。樓市已經多年沒有金九銀十,從市場看,2019年來,房價調整開始出現從點到區域的現象。熱點城市開始逐漸下行,購買力很難再支撐市場繼續沖高。

整體看,LPR降低已經是趨勢

每年樓市各種新聞報道都非常關注樓市的金九銀十,因為在歷史上曾經9-10月佔據了全年樓市最重要的比例,但隨着氣候變化,混凝土對溫度的要求變化,疊加上2009年以後房地產調控對市場周期的影響遠大於購房者自發行為。另外10月份的長假也使得一二線城市很難再有明顯的購房潮。 2019年樓市的金九銀十同樣被市場關注,特別是長假期間。長假整體樓市平穩,市場逐漸出現了繼續回落的現象,因為網簽數據滯后,並不不帶市場全面數據,整體看,期間大部分城市網簽暫停。

第四:雖然當下全國看,房價上行城市依然較多,但市場已經出現了逐漸平穩的跡象,調控政策嚴格的北京上海杭州南京合肥等城市,房價下行苗頭已經出現。

首先:網簽數據相對滯后,期間很多城市網簽系統暫停,所以數據缺失,但從最近的市場看,部分城市降溫已經開始出現,多個城市的新建住宅與二手房住宅市場均出現了降價促銷現象。除深圳外,大部分熱點一二線城市都出現了小陽春繼續退燒的現象。各地供應增加,促銷明顯增加。

  第五:热点城市开始进入卖不完时代, 一二线城市的土地成交平均溢价率跌至最近2年的最低点。市场上底价成交成为主流。

从典型城市网签数据看,北京新建住宅前6天网签29套,二手房住宅网签35套,整体看,与2018年期间相比有涨有跌,一线城市延续了2019年上半年小阳春后的平稳成交量。

   1-9月热点一二线城市的新建住宅成交量因为小阳春出现轻微的上行,22个热点城市合计住宅签约113.1万套,相比2018年同期的112万套轻微上涨了2.8%。22个城市里前9个月有13个城市同比上涨,其中北京前9个月签约住宅2.7万套因为限竞房供应的增加,相比2018年同期的1.5万套上涨了76%。但整体看,2018年的金九银十与2019年的市场基本平稳,特别是2019年春节后的小阳春因为后续各种政策加码影响下,市场在三季度出现了逐渐退烧。

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